زیپو كالا: دولت بازار اجاره بها را صرفا تابع تورم عمومی می داند و می خواهد برای تامین ودیعه به موجران وام پرداخت كند اما كارشناسان می گویند بازار اجاره بیشتر از آنكه تابع تورم باشد، تابع قیمت مسكن می باشد.
به گزارش زیپو كالا به نقل از مهر، مازیار حسینی معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در نشست خبری اخیر خود درباره نقش افزایش قیمت مسكن در بازار اجاره بها، اعلام نموده بود: ما تمام افزایش قمیت های مسكن در ۲۷ سال قبل را بررسی نموده ایم و به این نتیجه رسیده ایم كه افزایش قیمت مسكن هیچ تأثیری در اجاره بها ندارد.
وی اضافه كرد: شاهد این مدعای ما نیز این است كه در سال هایی كه بازار مسكن در ركود بوده و افزایش قیمت مسكن نداشته ایم، اما افزایش اجاره بها رخ داده است.
به گفته حسینی، بازار اجاره بها تابع تورم عمومی است نه تورم بخش مسكن؛ اجاره بها همواره خودرا با نرخ تورم عمومی تعدیل می كند و با عنایت به اینكه در ماه های گذشته در تورم عمومی، جهش داشته ایم، اجاره بها نیز افزایش یافت و بعد از این دیگر شاهد افزایش جهشی اجاره بها نخواهیم بود.
این اظهارات معاون مسكن وزیر راه و شهرسازی در حالی بیان می شود كه برخی كارشناسان معتقدند اجاره بها تابعی از بازار مسكن است؛ موجران (مالكان مسكن) وقتی می بینند كه ارزش ملك افزایش یافته، برای حفظ ارزش آن در مقابل كاهش ارزش پول ملی، مبادرت به افزایش اجاره بها می كنند؛ با این توجیه كه اگر واحد موجود را با قیمت های بازار به فروش برسانند، ارزش افزوده ای كه نصیب آنها خواهد شد، بیشتر از آن است كه آنرا با اجاره بهای سال های پیش از گرانی مسكن، در بازار اجاره عرضه كنند.
هر چند كه برخی دیگر از كارشناسان اقتصادی بر این نظرند كه اجاره بها تابعی از دو فاكتور محسوب شده و علاوه بر آنكه به قیمت مسكن وابسته است، تابع تورم عمومی نیز خواهد بود.
كارشناس مسكن: اجاره بها تابع قیمت مسكن است
در همین خصوص مهدی غلامی، كارشناس مسكن در گفت و گو با خبرنگار مهر اظهار داشت: اجاره بها معمولاً با افزایش قیمت مسكن افزایش می یابد و برای آنكه بتوانیم اجاره بها را كنترل نماییم، نیازی به رفتارهای دستوری و قیمت گذاری الزامی نیست؛ بلكه با استفاده از دو فاكتور افزایش تولید و عرضه مسكن با مخصوصاً با قیمت تمام شده برای اقشار متوسط و نه قیمت بازار و همین طور اعمال ابزارهای مالیاتی (خصوصاً مالیات بر عایدی سرمایه) كه منجر به كنترل قیمت مسكن می شود، اجاره بها نیز كنترل خواهد شد.
غلامی با تاكید بر اینكه دولت برای ساماندهی بازار اجاره بهای مسكن هر چه سریعتر باید سامانه ملی املاك را راه اندازی كند، اظهار داشت: دولت برای كنترل و ساماندهی بازار اجاره بهای مسكن می تواند از مالكانی كه واحدهای مازاد دارند بخواهد نحوه سكونت در آنها را اعلام و تعیین تكلیف كنند و در صورت خالی بودن، مالیات سنگین و موثری بر آنها اعمال نماید.
وی با اشاره به اینكه در كلانشهرها خانواده هایی كه صاحب مسكن ملكی نیستند بخش قابل توجهی از درآمدشان را بابت اجاره واحد استیجاری خود پرداخت می كنند، اظهار داشت: در تهران در سال های گذشته به صورت میانگین، مستأجران نیمی از درآمد خودرا صرف هزینه های مربوط به تأمین مسكن خود می كردند كه بنظر می رسد امسال این سهم، افزایش قابل توجهی كرده است.
كارشناس مسكن: «تورم عمومی» و «قیمت مسكن»؛ دو فاكتور مؤثر در اجاره بها
مهدی سلطان محمدی، كارشناس مسكن نیز در این خصوص به خبرنگار مهر اظهار داشت: اجاره بها تابع قیمت مسكن می باشد، برای اینكه اجاره بازدهی سرمایه گذاری در بخش مسكن می باشد.
وی اضافه كرد: بطور معمول عددی در حدود ۵ درصد سالانه بازدهی ناخالص اجاره بر مسكن می باشد. برای مثال، اگر یك فرد خانه یك میلیاردی داشته باشد، بطور متوسط ۵ درصد آن مبلغ اجاره سالانه اش می شود. این عدد در سال های مختلف امكان دارد متفاوت باشد و از حدود ۴.۵ تا ۶.۵ درصد می شود. این رقم هم اكنون عدد بالایی نیست و از حدود ۵ درصد هم شاید اندكی پایین تر باشد.
سلطان محمدی اشاره كرد: برای آنكه بتوانیم نرخ اجاره را كنترل نماییم، باید نرخ مسكن را كنترل كنیم؛ وگرنه سرمایه گذار مسكن حاضر نمی گردد ملك خودرا اجاره دهد. البته مالك انتظار دارد كه قیمت ملك افزایش پیدا كند و اگر خیلی بخواهیم مالك را تحت فشار قرار دهیم، ترجیح می دهد خانه خودرا اجاره ندهد؛ همانطور كه هم اكنون وجود حجم بالای خانه های خالی نشان داده است كه مالكان عطای اجاره را به لقایش بخشیده اند. این در شرایطی است كه رقم اجاره ها بسیار سنگین است.
این كارشناس مسكن تصریح كرد: از جانب دیگر، اجاره مسكن متأثر از نرخ تورم عمومی است. بسیاری از موجران هزینه زندگی خودرا از این راه در می آورند، بدین سبب زمانی كه نرخ تورم افزایش می یابد، به تبع ارزش پول نیز كاسته می شود، موجران انتظار دارند كه نرخ اجاره را بالا ببرند. این در شرایطی است كه درآمد مستأجر افزایش پیدا نكرده و تحت فشار است.
وی اشاره كرد: به سبب رشد شدید قیمت واحدهای مسكونی طبعاً اجاره بها نیز به شدت تحت تاثیر قرار گرفته و افزایش یافته است.
سلطان محمدی اضافه كرد: هر چند كه رشد اجاره بها كمتر از افزایش قیمت ملك بوده با این وجود همین افزایش نیز فشار بسیار سنگینی را بر مستأجران وارد كرده كه بعضاً خارج از توان آنهاست.
به گفته كارشناس مسكن، چاره بنیادی حل این مشكل، كنترل تورم و ارائه مشوق هایی برای افزایش عرضه واحدهای استیجاری است.
منبع: زیپو كالا
